物业管理社会化保障服务项目意向公开

（项目编号：2024-JKCZZX-F1009）

一、项目范围及内容

1. 公寓区物业管理服务一

（1）该服务项目位于柳州市柳南区（招标人指定地点），物业面积16500平方米。

（2）服务范围及内容

该服务项目计划实行物业管理的公寓区共有5栋家属房、2栋公共用房，房屋面积共9665.16平方米，场地面积共16500平方米，安保岗亭1个(保安至少3人)。实行物业管理项目有公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、范围内的房屋维修、消防管理及其他委托事项。

2.物业管理服务二

（1）单位概况

该服务项目位于柳州市柳南区（招标人指定地点）,物业面积211992.55平方米。

（2）服务范围及内容

室内公共区域面积约6800平方米(蓝天楼、办公楼、青年公寓、教学楼、实习楼、综合楼中部和东侧、29栋公共区域，综合练习场和文教中心全部范围)，道路10条约26000平方米、场坪 7 块 46800平方米、绿化面积约58000平方。实行物业管理项目有保洁服务、绿化养护管理、房屋维修、制水厂管理及其他委托事项。

二、运行模式

本项目采取物业总承包模式，我部不收取物业管理公司场地使用费，水、电等费用由其自理。双方通过签订合同明确合作关系和权利义务，明晰固定资产产权，物业管理公司独立核算、自主经营、自负盈亏。

三、服务承包范围和标准

（一）院落保洁

①内容：保洁区域面积约7万平方米，室外保洁包含柳州市柳南区主院落和家属区(不含外售住房区)道路、硬化场地、停车位、设施设备（宣传栏、车棚、雨棚、园林小品、健身器械、标牌、消防器材、灯具、灯箱等）等清洁；室内保洁内容包括蓝天楼、办公楼、青年公寓、教学楼、实习楼、综合楼中部和东侧、29栋公共区域、综合练习场和文教中心全部范围及家属区(不含外售住房区)楼道和大厅墙地面及玻璃幕墙、门、窗、窗台、玻璃及隔断、卫生洁具、踢脚线、楼梯及扶手、消防器材、配电箱等设施设备清洁，楼道内的墙面污渍、涂鸦以及楼顶天面的清理。

②标准。保洁人员无不良犯罪记录，上岗时佩戴规定标志，仪容仪表规范整齐；服务范围内的房屋、公寓房及附属设施用房楼道、楼梯每天清洁，保持整洁干净；楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等2米以下共用设施每周擦拭至少1次；宣传栏、健身设施、公共灯具（2米以内）及其他共用设施，每周擦拭至少1次，户外公共灯具每季度擦拭至少1次，不锈钢设施每月钢油护理至少1次；儿童活动设施每日清洁1次，每月消毒1次；车场车库每日清扫1次，标识牌、道闸、闸机、凸面镜、沟渠每周至少清洁1次，各类管道、管线、风管等每季度除尘至少1次；道路每日清扫1次，雨后1小时对积水、落叶、杂物进行清扫；定期对大堂、楼梯、楼道、电梯、卫生间等公共区域进行消毒；于家属区(不含外售住房区)内配备并合理设置有分类标志的密闭式垃圾收集容器等卫生设施，引导住户按指定地点投放，每日擦拭1次，保持垃圾收集容器周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，蚊蝇滋生季节每周至少消毒2次；遇有活动、检查等按照甲方要求随时清洁。

（二）院落绿化

①内容。绿化面积约6万平方米，主要内容包括制定绿化岗位职责、管理程序、服务规范和操作规程，建立绿地布局资料、绿化品种明细表；乔木、灌木、草坪、花卉的浇水、施肥、修剪、整形、病虫害防治、除杂草、松土、抹芽等绿化养护；局部区域新栽、移栽、补植，满足良好观感；对易发生踩踏区域进行围闭并设置警示；必要时能够实施抗旱、抗风、抗涝、防寒等保护措施；落叶、枯枝及有危害人员车辆安全的树枝定期清理；台风季节做好防台风措施，合理修建、加固防护设施，尤其是高大树木的支护，台风过后迅速清理倒树、断枝，及时扶正树木、疏通道路。

②标准。绿化员具备园艺养护相关能力，熟练掌握操作技能，无不良犯罪记录，上岗时佩戴规定标志，仪容仪表规范整齐；根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉、施肥、松土，不出现旱涝现象；药物喷洒每年至少40次，并挂上提示牌，病虫多发季节每月至少喷洒3次，病虫害发生率不超过5%；花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况进行修剪、增施基肥，花灌木应适时追肥，修剪每月至少1次，要求整齐一致、分布均匀、通风透气、造型美观，增施基肥每季度至少1次，花灌木追肥每年2次，确保植物良好观赏效果；在绿地设置劝谕告示，重要植物规范设置名称铭牌；保持草坪良好生长状态、高度一致、整齐美观，草的高度不超过5cm，杂草、杂物每月至少清除1次，雨后杂草严重时每周1次；及时清除花坛枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；对生长不良、人员踩踏造成的残缺花草、乔木、灌木及时补植恢复，能满足植物生长的条件下无黄土裸露；灾前和汛期要做好乔木加固、排涝抢险工作，防止植物受损；及时清除倒树断枝、疏通道路，清理扶植，防止枯枝掉落砸伤行人和车辆；旱季及新种植物要及时进行灌溉，防止植物因脱水而造成枯死；冬季做好部分植物的防寒工作，防止植物因严寒而冻死。

(三) 设施设备维修

①内容：1.房屋共用部位及共用设施设备

1.1楼内地面、散水:普通水泥楼面和地面起砂空鼓修复，楼面或地面块料面层松动修补，散水破损修复，木楼板、地砖损坏、松动、残缺局部修复或者局部拆换。

1.2室内墙面及顶棚:内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落修补，顶棚抹灰空鼓、剥落局部修补。

1.3门窗:钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、槽朽、开焊、小五金缺损修补。

1.4屋面、采光井、雨落管等:屋面、雨水口及采光井积存的杂物清扫，屋面局部补漏，雨落管局部残缺、破损更换。

1.5外檐:外檐抹灰及块料面层局部空鼓修复。

1.6阳台、雨罩等结构构件:阳台、雨罩、梁等结构构件保护层裂缝封堵，或脱落保护层补抹。

1.7室内给水系统小修、局部换管:管道锈蚀脱皮防锈处理，给水系统漏水能理或或缺零件补充。

1.8卫生间:下水疏通、管件维修和局部更换，室内防水，脸盆混水器安装及维修，毛巾架安装，热水器安装及简单维修。淋浴管及喷头安装更换，洗手池台面、墩布池打玻璃胶、水龙头维修更换，排风扇安装。

1.9排水管道、化粪池、检查井等:排污管道疏通，化类池、检查井疏通或清掏，配件残缺补充。

1.10配电线路:照明灯具更换，供电线路故障点排查、局部维修，插座及电器元器件维修更换。

1.11厨房:厨柜、油烟机维修，上下水疏通、管件维修和局部更换，油烟机清洗。

1.12院内:大门维修。

1.13公共路面、建筑小品、房屋附属设施、构筑部件零星损坏修复。

1.14公共照明、标志标识、燃气设施、线路管井零星损坏修复。

②专有部位

2.1办公家具:锁具及抽屉滑道安装更换。

2.2墙面:局部粉刷、挂件钉钉、墙面贴砖，扶手安装。

2.3门窗:门锁、门扇、门套维修，门锁及门窗玻璃更换。

2.4地面:地砖、条石局部更换修补，警戒线涂刷，旗杆维修，地面开挖、恢复，木地板批光打蜡。

2.5楼道:石膏板封堵。

2.6院内:大门维修焊接，围墙砌筑，地下室清理。

共用部位及共用设施设备小修项目，及时组织修复，所消耗的零配件物料在配件单品500元（含）以下的由中标人负责。配件单品500元以上的小修项目总造价在5000元（含）以下由中标人负责实施，物料由采购人承担。

专有部位小修项目由采购人提供材料或承担材料费，中标人组织修缮。

中标人使用采购人购置材料组织维修的，所有领取的维修材料须严格执行出入库管理制度，领取前需向采购人书面提出申请并经采购人审核通过后方可领取。

②标准

（四）秩序维护

①内容：（1）公寓区24小时安保服务，门岗设秩序维护员全天值守，对人员、车辆及物品进出实行严格安全管控，切实把好入口。

（2）负责本区域内交通、车辆行驶及停泊的管理工作。

（3）本区域内进行巡逻、紧急事件处置等公共秩序维护工作（但不含人身、财产保险保管责任）。

②标准：（1）对进出区域的车辆实施证、卡管理。

（2）制定公共秩序巡查线路，按线路每日巡查至少1次，重点区域、重点部位巡查频次按照采购人要求执行，并做好记录。

（3）遇到异常情况或住户紧急求助时，巡逻人员应于10分钟内赶到现场，并采取相应措施处理。

（4）做好值守、巡查、报告、交接等登统计工作。

（5）具有丰富的安防经验和处置突发事件的应急能力，并配备应急处突装备，当值时言语规范。

四、合同期及验收

经营期限：合同服务期限为3年，合同每年1签。续签合同时全年业主满意度不得低于85%。

甲方抽取本单位代表对物业服务情况进行满意度评价，依据《物业服务满意度评价表》测评，每季度不少于1次。合同期内物业公司满意度评价累计三次低于85%，甲方可提前终止合同并扣除全部履约保证金，由甲方重新引进物业公司，但物业公司必须在甲方成功引进新的物业公司后才可终止服务（具体时间以接到甲方通知为准）。

五、其它需要说明的事项

1、我方无偿提供经营场地，不收租金。

2、我方有偿提供水、电。水、电按地方政府价格标准收费；水、电费标准今后随当地政府调价而相应调整。水、电费每月自行缴纳财务。

3、经营单位应具备营业执照等相关许可证。

4、经营单位自觉接受采购方职能部门的日常管理和惩罚考核。

5、经营单位必须委派本单位的负责人来担任经营经理（书面材料），并得到我方认可。双方认可的经营者（经理）不得中途换人，如确需换人必须得到我方同意，否则视为经营单位违约。

六、投标（报价）人资质要求

（一）资质要求

1.符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条资格条件：

（1）具有独立承担民事责任的能力；

（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（4）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（5）参加政府采购活动前3年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（6）法律、行政法规规定的其他条件。

2.供应商为非外资独资或外资控股企业。

3.单位负责人为同一人或者存在直接控股、管理关系的不同供应商，不得同时参加同一包的采购活动。生产型企业生产场地为同一地址的，销售型企业之间股东有关联的，一律视为有直接控股、管理关系。供应商之间有上述关系的，应主动声明，否则将给予列入不良记录名单、3年内不得参加军队采购活动的处罚。

4.本项目不接受联合体投标，不允许转包分包。

5.未被列入“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）“失信被执行人或重大税收违法案件当事人名单”记录名单；不处于中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）“政府采购严重违法失信行为信息记录”中的禁止参加政府采购活动期间；未被列入“军队采购网”网站（www.plap.cn）“军队采购失信名单”“政府采购失信名单”“供应商暂停名单”。

（二）供应商供应准备的文件

供应商提供的响应文件应包含：法定代表人资格证明（或委托证明）、本人身份证的复印件、相关证书、报价一览表、技术参数一览表、售后服务承诺等需要补充和说明的文件。

七、验收、付款及其他内容

（一）审核验收

根据相关规定及项目合同有关要求组织现场验收。对不按合同履约、以次充好、降低服务标准等违规行为，供应商要积极配合整改，并承担相关责任。

付款方式

按每季度支付物业服务费。季度考评，在乙方人员、设备配备符合要求的前提下，甲方组建的物业管理小组（由甲方物业管理部门、各相关单位物业管理人员组成）对物业服务情况进行季度考评，依据《物业服务质量考评表》扣分，扣除分数与服务费直接挂钩，采取差额累计方法，具体标准为：扣分10分（含）以内，则不扣物业服务费；扣分10（不含）-20分（含），每多扣1分，扣除考评内容所属季度物业服务费总额的1%；扣分20（不含）-30分（含），每多扣1分，扣除考评内容所属季度物业服务费总额的2%；扣分30分（不含）-40分（含），每多扣1分，扣除考评内容所属季度物业服务费总额的3%；扣分40分（不含）以上，每多扣1分，扣除考评内容所属季度物业服务费总额的5%。【例：如扣除5分，则不扣物业服务费；如扣除15分，则扣除考评内容所属季度物业服务费总额的（15-10）*1%；如扣除25分，则扣除考评内容所属季度物业服务费总额的10*1%+（25-20）*2%；如扣除35分，即扣除考评内容所属季度物业服务费总额的10*1%+10*2%+（35-30）*3%；如扣除45分，即扣除考评内容所属季度物业服务费总额的10*1%+10*2%+10*3%+（45-40）*5%】

2024年7月15日

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